庐阳区人民政府办公室印发《关于进一步加强老旧小区物业管理工作的实施意见》的通知

发表时间:2019-04-24 09:06
  来源:司法局

各乡镇人民政府、街道办事处,庐阳经开区管委会,区直有关部门:

《关于进一步加强老旧小区物业管理工作的实施意见》已经区政府第42次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。

 

 

 

                  2019424日



关于进一步加强

老旧小区物业管理工作的实施意见

 

为加快推进庐阳区老旧小区物业管理市场化进程,巩固老旧小区综合整治成果,进一步提升老旧小区物业管理服务水平,改善人民群众生活品质,根据有关法律、法规和《合肥市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见》(合政办〔2014〕44号)要求,结合我区实际,现制定如下实施意见:

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的十九大精神,按照政府引导、居民参与、市场为主的原则,加强物业管理法规宣传,增强居民法律意识,提高业主树立有偿服务理念,实现各方责任明确、相互协调、有偿服务,加快推进老旧小区市场化物业服务模式,建设宜居、和谐、幸福庐阳。

二、主要目标

利用三年时间,完善老旧小区物业管理长效机制,进一步提升全区老旧小区物业管理服务水平,实现老旧小区物业管理常态长效。

(一)2019年,实现经2012-2018年综合整治的109个老旧小区中引进物业服务企业管理的小区占比达70%以上;

(二)2020年,实现全区范围内老旧小区引进物业服务企业管理的小区占比达70%以上;

(三)2021年,全面提升老旧小区物业管理服务品质,实现老旧小区物业管理常态长效。

三、基本原则

(一)遵守物业管理相关法规;

(二)履行属地管理责任;

(三)优先引入市场机制;

(四)实行绩效考核以奖代补扶持。

四、实施范围

(一)经市、区集中综合整治过的老旧小区;

(二)2000年9月1日之前建成交付的未缴纳房屋维修资金的住宅小区;

(三)其他符合条件的老旧小区。

五、服务标准

根据每个小区配套设施、居民需求、业主意愿,参照《老旧小区物业服务考核细则》的标准,由物业公司和小区业主共同协商,在物业服务合同中约定。

六、管理模式

我区老旧小区物业管理可以采取选聘物业服务企业、社区物业服务中心、居民自治等物业管理模式。

(一)物业服务企业管理

老旧小区相对封闭独立、配套设施较为完善、具有一定建筑规模、已实施综合整治的小区(零、散、小的老旧小区,可采取集中“打包”方式),由所在街道牵头组织按有关规定程序合法选聘物业服务企业,签订物业服务合同,实施专业化物业管理服务,并在物价部门核定的收费标准范围内向住户收取物业综合服务费。

(二)街道社区物业服务中心管理

老旧小区未能引入物业服务企业管理的,根据合肥市房产局《关于实施社区物业服务中心备案管理工作的通知》(合房〔2013〕190号),所在街道可以成立社区物业服务中心(须备案),制定物业管理服务标准,聘请环卫保洁、秩序维护等人员,实施物业管理服务,并在物价部门核定的收费标准范围内向住户收取物业综合服务费。  

(三)居民自治管理

老旧小区未能引入物业服务企业或纳入街道社区物业服务中心进行管理的,所在街道可以根据大多数居民意愿,实行居民自治管理。实行居民自治管理的老旧小区,由居民选出自治管理委员会,制订物业管理服务标准,协商收费办法,牵头实施小区物业管理服务。所在街道应充分发挥楼栋长、退管党员、热心人士和志愿者的带动作用,协助小区管理。

七、资金保障

我区建立老旧小区物业管理专项奖补资金,列入年度财政预算。物业管理专项奖补资金使用应在区政府网站进行公示,接受群众监督和审计。

(一)资金来源

根据《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》(合政办〔2012〕9号)规定,已实施综合整治后的老旧小区,按照工程概算2%的标准作为后期管理费用计提。资金不足部分,由区财政按年度预算予以奖补。

(二)奖补对象

1.物业管理费用奖补对象

老旧小区实施市场化物业管理的物业服务企业或开展以卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护等为主要内容的物业管理活动的社区物业服务中心。

2.物业管理基础工作奖励对象

对辖区内的老旧小区落实物业管理体制机制、推进物业管理全覆盖工作的街道。

(三)奖补标准

1.老旧小区物业管理费用奖补标准

按照0.25/平方米月标准,以服务面积和当年实际服务时间为基准,按月计算实施奖补,服务时间不足一个月部分的不予计算。

经市、区集中综合整治的老旧小区,服务面积以市发改委老旧小区整治项目初步设计批复文件上载明面积为准;市发改委老旧小区整治项目初步设计批复文件上未载明面积的,服务面积以立项批复面积为准。

未实施综合整治的老旧小区,服务面积以建设工程规划许可证载明面积为准;实际服务面积与建设工程规划许可证载明面积不一致的,以实际服务面积为准。

2.街道物业管理基础工作奖励标准

对街道落实机构、人员,积极推进物业管理市场化工作的,根据考核结果,结合街道实际引进物业服务企业管理的老旧小区数量、建面等综合因素统筹给予8至12万元奖励。

(四)资金使用程序

奖补资金使用按照考核、申报、公示、拨付、反馈的程序进行核定。

1.考核。详见《庐阳区老旧小区物业管理考核办法》(附件1)。

2.申报。关于老旧小区物业管理费用奖补,由老旧小区所在辖区的街道依据考核结果填写《老旧小区物业管理财政奖补资金申报表》(详见附件4),按季度(如次月5日内)向区住建局进行申报。

关于老旧小区物业管理基础工作奖励,由相关街道填写《街道物业管理基础工作奖励资金申报表》(详见附件5),于当年11月底前向区住建局进行申报。

3.公示。区住建局应将老旧小区物业管理费用奖补和街道物业管理基础工作奖励的考核结果,在区政府门户网站进行公示,接受广大群众监督。

4.拨付。区住建局根据考核结果,将老旧小区物业管理费用奖补资金和街道物业管理基础工作奖励资金报请区分管领导审批,经批准后按年度一次性拨付至相关街道。各相关街道应及时将老旧小区物业管理费用奖补资金拨付到老旧小区物业管理单位。

5.反馈。各相关街道应及时将老旧小区奖补资金使用情况反馈区住建局,区住建局将适时会同区财政局、区审计局进行资金专项督查。

八、相关要求

(一)各责任单位要加强宣传引导,调动物业服务企业接管老旧小区的积极性,引导业主树立有偿服务、物业保值增值等物业消费理念,自觉承担应尽的义务,确实建立老旧小区管理的常态长效机制。

(二)各责任单位要切实履行属地管理责任,负责组织实施辖区老旧小区的物业管理全覆盖工作,巩固提升老旧小区物业管理品质。

(三)各责任单位要落实老旧小区物业管理日常职责,建立物业管理投诉受理制度,协调处理老旧小区物业管理活动中的矛盾纠纷。

(四)各责任单位要严格按照要求实施奖补,专款专用,及时将老旧小区物业管理费用奖补资金足额奖补到物业管理单位,不得挪用或变更奖补项目。

(五)各责任单位建立老旧小区物业管理费用奖补资金和街道物业管理基础工作奖励资金使用情况台账,接受监察机关和审计部门的监督、审计。对于虚假申报套取资金的行为,取消其奖补资格,追回奖补资金,并依法追究有关单位和责任人员的责任。

九、本意见由区住建局负责解释。

十、本意见自2019年4月1日起施行,有效期3年。

 

附件:1.《庐阳区老旧小区物业管理考核办法》

2.《老旧小区物业服务考核细则》

3.《街道物业管理基础工作考核细则》

4.《老旧小区物业管理财政奖补资金申请表》

5.《街道物业管理基础工作奖励资金申请表》

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

 

庐阳区老旧小区物业管理考核办法

 

一、老旧小区物业服务考核

庐阳区老旧小区物业服务考核实行社区、街道、区住建局三级考核。

(一)社区考核

各相关社区应依据《老旧小区物业服务考核细则》,每周应对辖区内实施物业管理的老旧小区物业服务开展一次考核,考核时间、人员等由社区组织实施。

(二)街道考核

各相关街道应依据《老旧小区物业服务考核细则》,每月应对辖区内实施物业管理的老旧小区物业服务开展一次考核,考核时间、人员等由街道组织实施。

(三)区住建局考核

区住建局应依据《老旧小区物业服务考核细则》,每季度应对全区辖区范围内实施物业管理的老旧小区物业服务开展一次考核,考核时间、人员等由区住建局组织实施或委托第三方考核。

(四)老旧小区物业服务考核等次确定

老旧小区物业服务考核结果分为四个等次,作为实施物业管理费用奖补的主要依据。

1.考核分90分(含90分)以上的,为优秀等次,按标准110%进行奖补;

2.考核分80分—89分的,为良好等次,按标准80%进行奖补;

3.考核分60分—79分的,为合格等次,按标准60%进行奖补;

4.考核分59分(含59分)以下的,为不合格等次,不予奖补。

(五)老旧小区物业服务考核权数

老旧小区物业服务考核实行百分制。属地社区对辖区老旧小区物业服务考核分值占30%;属地街道对辖区老旧小区物业服务考核分值占30%;区住建局对老旧小区物业服务考核分值占40%。

二、街道物业管理基础工作考核

庐阳区老旧小区物业管理街道基础工作考核实行年终一次考核。

(一)街道自评

各相关街道应按照《街道物业管理基础工作考核细则》,于当年11月份对老旧小区物业管理基础工作落实情况开展自评,并及时将自评结果报区住建局。

(二)区住建局考核

区住建局应按照《街道物业管理基础工作考核细则》12月份开展对相关街道老旧小区物业管理基础工作考核。

(三)街道物业管理基础工作考核奖励标准

依据考核结果,结合街道实际引进物业服务企业管理的老旧小区数量、建面等综合因素统筹确定奖励金额。

1.考核分80分(含80分)以上的,每街道奖励基本标准为12万元;

2.考核分60分—79分的,每街道奖励基本标准为8万元;

3.考核分59分(含59分)以下的,不予奖励。

附件2

 

老旧小区物业服务考核细则

 

被考核单位:                    考核时间:                   考核总分:

内容

标           准

分值

(100分)

评分细则

得分

1

日常管理与服务

设立固定的管理机构,配备简单的办公设备,保持办公环境整洁、有序。公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。

4

符合4.0,基本符合3.0

 

2

在小区显著位置公示服务电话,每日提供不低于8小时业务接待,其他时间设置值班人员,及时处理各种临时或突发事件。

3

符合3.0,基本符合2.0,不符合0.

 

3

工作人员统一着装,佩戴标志,举止文明,受理接待热情、认真、负责。

2

符合2.0,基本符合1.0

 

4

建立健全各项管理制度、公共突发性事件(如:消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生等)处理机制和应急预案。建立基础的日常管理档案资料。

6

符合6.0,缺失一项扣0.5

 

5

保洁

服务

小区道路、公共区域,每天清扫一次,绿地内每天捡垃圾一次,并保持路面、绿地清洁;明沟每半月清扫一次。

5

符合5.0,基本符合4.0

 

6

楼道每周清扫二次,无垃圾堆积现象。楼梯扶手、栏杆、每周擦抹一次。

5

符合5.0,基本符合4.0

 

7

每日清运1次生活垃圾,并清运到指定的垃圾收集场所,不得乱堆乱倒。

4

符合5.0,基本符合4.0

 

8

及时清除乱刻画、乱张贴等牛皮癣,并随时保持大门走道整洁、畅通。宣传栏保持表面无污迹、破损。

3

符合3.0,基本符合3.0

 

9

小区公共部位、公共场所的指示牌、路灯、单元门等公共设施每月至少清洁2次,保持基本清洁。

3

符合3.0,基本符合2.0

 

10

秩序维护与车辆管理

小区主要出入口有专人24小时执勤,设有安防控制室的专业人员24小时值守。

6

符合6.0,不符合0,无值班记录扣2.0

 

11

机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记,保持出入口畅通。保证消防通道畅通

6

符合6.0,无登记记录扣2.0,消防通道堵塞扣3.0

 

12

收费管理的车库(棚)应有专人管理,管理制度齐全,收费标准上墙,车辆停放有序,车库(棚)场地整洁,备有必要的消防器材。

4

符合4.0,管理制度未建立扣1.0,收费标准未上墙扣1.0

 

13

接到报警信号或住户紧急求助时,秩序维护人员应立即赶到现场,采取相应措施处置,并及时报告管理处及相关部门。

4

符合4.0,基本符合3.0

 

14

绿化

服务

绿化养护得当,长势良好,无明显乱堆物、乱践踏现象。

4

符合4.0,基本符合3.0

 

15

每年中耕除草等不少于二遍,及时拔除大型杂草,控制大面积杂草发生。乔灌木每年适时修剪、整理一次

4

符合4.0,基本符合3.0

 

16

每年普施基肥一遍,有针对性及时灭治病虫害,年喷药不少于一次,控制大面积病虫害发生。

3

符合3.0,基本符合2.0

 

17

保修

服务

全年365天、全天24小时提供维修服务,一般维修项目不超过三天,急修项目2小时到现场,当天解决。

4

符合4.0,基本符合3.0

 

18

定期疏通雨水、污水等管道,确保畅通,无管道堵塞、冒溢现象。

4

符合4.0,基本符合3.0

 

19

定期巡视和检查道路、围墙、窨井、路灯、水泵等公共设施设备,确保各类设施设备无损坏,能正常使用。

5

符合5.0,无设施设备巡查记录扣2.5

 

20

每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。

3

符合3.0,无巡查记录扣1.0

 

21

治安防范

建全安防责任制,建立人员值班、巡查制度、突发事件应急处理机制等,开展安全隐患排查,对存在问题及时整改,记录在册存档,压降盗窃电动车、撬盗机动车、入室盗窃、入室抢劫四类可防性案件。

5

符合5.0,被区综治部门“黄牌警告”1次扣3分。

 

22

文明创建

积极支持配合区、街、居开展文明创建工作,利用电子显示屏等载体刊播公益广告,安排人员积极参加社区志愿者服务活动。

5

符合5.0,被区文明创建部门通报1次扣3分

 

23

打击传销

制定配合打传方案,张贴打传举报电话,对陌生人员及车辆盘问登记,开展出租房屋摸底、巡查,配合打传部门要求做好涉传房屋停电、停水、停气工作。

4

符合4.0,被区打传部门通报1次扣2分

 

24

卫生健康

积极开展卫生健康政策宣传,积极支持配合区、街、居开展人口、经济等普查工作。

4

符合4.0,被区卫生健康部门通报1次扣2分

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

 

街道物业管理基础工作考核细则

 

被考核单位:                     考核时间:                   考核总分:

序号

内 容

标            准

分值

(100)

得分

1

建立健全物业管理工作制度

建立物业管理工作制度,工作职责明确(5分);

建立物业矛盾纠纷分级受理调处制度(5分);

建立物业管理安全生产目标管理责任制(5分);

辖区内物业服务企业基本情况资料健全(3分);

住宅小区基础资料健全(2分)。

20分

 

2

机构人员落实

机构建全,有设立机构文件及机构标牌(10分);

专职工作人员不少于2人,有固定办公场所(10分)。

20分

 

3

社区物业服务中心

已成立社区物业服务中心(4分);聘请环卫保洁、秩序维护等人员实施物业管理服务(6分)。

10分

 

4

整治后老旧小区实现物业管理覆盖面

实施物业服务企业管理(实际实施物业管理3个月以上且签订物业服务合同1年以上)小区个数占街道整治小区总数达到80%以上(含80%)(40分);

实施物业服务企业管理(实际实施物业管理3个月以上且签订物业服务合同1年以上)小区个数占街道整治小区总数达到60%以上(含60%)-80%以下(20分);

40分

 

5

日常监督考核及考核制度

建立老旧小区物业管理考核制度(4分);社区每周考核一次(3分);街道每月考核一次(3分)。

10分

 

 

 

 

 

 

附件4

 

老旧小区物业管理财政奖补资金申报表

序号

小区名称

设计批复面积

(平方米)

服务面积

(平方米)

物业服务

单位名称

服务时间

(月)

考核等次

奖补资金(元)

备注

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合计奖补金额:                         万元

考核意见

(盖章)              年   月    日

 

注:此表一式二份,供街道申报物业管理奖补资金时使用,同时附物业服务合同。

附件5

 

街道物业管理基础工作奖励资金申报表

 

序号

整治后小区名称

是否实施物业管理

(是/否)

物业服务时间

(月)

备注

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

考核得分:     分;    奖励金额:       万元

考核意见

(盖章)              年   月    日

注:此表一式二份,供街道申报老旧小区物业管理基础工作奖励资金时使用